El crecimiento de Cariló Sur modificó el borde urbano del partido de Pinamar. La avenida Constancia funciona como una frontera física, pero también normativa. Al norte, una ley provincial protege el paisaje original de Cariló. Al sur, rigen reglas municipales que habilitan nuevas urbanizaciones.
La Ley Provincial 12.099 protege el bosque, los médanos y la baja densidad del sector histórico. La norma impide abrir nuevas áreas comerciales u hoteleras, limita la tala y exige preservar la topografía natural de las dunas.
Del otro lado de la avenida, la expansión quedó bajo la Ordenanza Municipal 5738/20 y el Plan Pinamar 2050. Ese marco habilitó condominios, viviendas multifamiliares y servicios comerciales. Sin embargo, también fijó exigencias sobre alturas, retiros, vegetación y redes de infraestructura.
Densidad bajo control
En el distrito residencial de baja densidad, los desarrollos pueden construirse en parcelas de entre tres mil y quince mil metros cuadrados. La densidad máxima es de ciento cincuenta habitantes por hectárea. La regla permite departamentos y condominios, aunque busca evitar una concentración mayor.
Los edificios pueden alcanzar planta baja y tres pisos altos. Sin embargo, deben respetar diez metros libres en todos sus límites. Además, solo pueden ocupar el 25% del lote. El resto debe conservarse sin cemento y con predominio de arena, pinos y vegetación natural.
En el retiro frontal no se puede alterar el sotobosque, salvo por accesos mínimos. La intención es que las nuevas construcciones queden integradas al entorno y no cambien por completo la imagen del bosque desde la calle.
Comercios de baja escala
La zona comercial del sur propone un formato distinto al centro tradicional de Cariló. Los locales deberán instalarse en parcelas de al menos tres mil metros cuadrados, con frentes mínimos de cincuenta metros. La normativa permite planta baja, planta alta y un entrepiso comercial.
Los complejos deben incluir estacionamientos subterráneos. De esa forma, buscan evitar que los vehículos ocupen la superficie y modifiquen la imagen de las calles. Además, al menos el 25% de cada terreno debe permanecer como suelo absorbente, con tierra o arena sin pavimentar.
El objetivo es crear un sector comercial descentralizado, de baja escala y con mayor espacio peatonal. La propuesta busca sumar servicios sin trasladar al sur la concentración de autos, construcciones y circulación que caracteriza a otros sectores del balneario.
Una playa con restricciones
El frente marítimo tendrá reglas específicas para conservar la dinámica de los médanos. Está prohibido construir sobre las dunas o modificar su altura. Las edificaciones estables deberán ubicarse detrás de una reserva verde pública y una calle costera arbolada.
Además, la primera línea de construcción deberá respetar un retiro adicional de quince metros. Esa disposición busca impedir que los edificios queden sobre la playa o bloqueen el horizonte desde la arena.
Los paradores y servicios gastronómicos solo podrán funcionar con estructuras desmontables, ecológicas y elevadas sobre pilotes. El sistema palafitario permitirá que la arena y el viento mantengan su circulación natural, sin interferencias permanentes sobre el médano.
Nuevos barrios y edificios
La expansión ya reúne proyectos con distintas escalas. La Extensión Urbana de Cariló, sobre cuarenta y cuatro hectáreas, abrió calles y completó redes subterráneas de agua, cloacas, electricidad y bocas hidrantes. Sin embargo, todavía espera la habilitación municipal definitiva para construir viviendas unifamiliares.
Saint Thomas, Los Enebros y Zorzal Chico ya entregan terrenos con servicios subterráneos y autorizaciones activas. En paralelo, Colline Cariló Residences proyectó sesenta y siete unidades premium frente al mar, con subsuelo, espacios de bienestar, piscina cubierta, parque y terrazas privadas.
Dos modelos en un mismo entorno
El norte conserva cabañas de madera y piedra, calles de arena y construcciones dispersas entre los árboles. El sur incorporó hormigón visto, grandes ventanales, cubiertas ajardinadas y edificios de mayor altura.
La diferencia plantea una pregunta inevitable. La ley provincial protege el paisaje tradicional de Cariló en un sector específico. Sin embargo, a pocos metros, dentro del mismo bosque y sistema de médanos, rigen normas que permiten otra forma de crecimiento.
La avenida Constancia separa dos modelos urbanos. El desafío será comprobar si las reglas del sur logran acompañar el desarrollo sin afectar el paisaje natural que el área protegida busca conservar.
